• 权威解读:物权法司法解释(一)之逐条释义
  • 来源:法律出版社 《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)理解适用与案例指导》 作者:最高人民法院民一庭
        第一条  因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
     
        【条文释义】
     
        登记是不动产物权得丧变更的公示方法,实践中大量不动产纠纷都会涉及登记。登记行为在性质上具有复合性,对相关争议的司法解决途径,不能在民事诉讼与行政诉讼中作简单的单项选择。不动产物权变动原则上虽需经依法登记始生物权效力,但因物权归属或基础关系所生纠纷,是平等民事主体间之财产争议,理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。
     
        修改后的《行政诉讼法》第六十一条规定,在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。在行政诉讼中,人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的,可以裁定中止行政诉讼。
     
        最高人民法院《关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十七条规定,公民、法人或者其他组织请求一并审理《行政诉讼法》第六十一条规定的相关民事争议,应当在第一审开庭审理前提出;有正当理由的,也可以在法庭调查中提出。有下列情形之一的,人民法院应当作出不予准许一并审理民事争议的决定,并告知当事人可以依法通过其他渠道主张权利:(1)法律规定应当由行政机关先行处理的;(2)违反民事诉讼法专属管辖规定或者协议管辖约定的;(3)已经申请仲裁或者提起民事诉讼的;(4)其他不宜一并审理的民事争议。对不予准许的决定可以申请复议一次。第十八条规定,人民法院在行政诉讼中一并审理相关民事争议的,民事争议应当单独立案,由同一审判组织审理。审理行政机关对民事争议所作裁决的案件,一并审理民事争议的,不另行立案。第十九条规定,人民法院一并审理相关民事争议,适用民事法律规范的相关规定,法律另有规定的除外。当事人在调解中对民事权益的处分,不能作为审查被诉行政行为合法性的根据。行政争议和民事争议应当分别裁判。当事人仅对行政裁判或者民事裁判提出上诉的,未上诉的裁判在上诉期满后即发生法律效力。第一审人民法院应当将全部案卷一并移送第二审人民法院,由行政审判庭审理。第二审人民法院发现未上诉的生效裁判确有错误的,应当按照审判监督程序再审。
     
        第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
     
        【条文释义】
     
        不动产登记(簿)在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力。我国不动产物权变动以债权形式主义为主,意思主义为辅;以登记生效为原则,登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力,土地承包经营权和地役权则采登记对抗主义,即土地承包合同成立时,土地承包经营权同时发生物权效力;地役权合同成立,地役权即发生物权效力,未经登记,只是不得对抗善意第三人。就登记生效的物权变动而言,《中华人民共和国物权法》第十六条规定体现的精神是,法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这里主要包括了两层含义:一方面,不动产登记(簿)的推定力是指法律上的权利推定。理论上,被推定的法律要件可以是一个事实(事实推定),也可以是一种权利状态(权利推定)。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提,并以此来认定待证事实存在的推定;后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形,即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看,不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。另一方面,不动产登记(簿)推定力作为一种权利推定,本质上只是对证明责任的分配。也就是说,法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范,与实体权利的归属并不直接相关。因此,诉讼中,若当事人就登记簿上记载的物权归属和内容发生争议,则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人,对此无须再行举证证明。但作为一种法律拟制事实,登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致,故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态,如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致,人民法院可以依法采信该证据,进而对真正物权状态作出相应认定。
     
        当然,不动产登记(簿)权利推定的法律效果在内部关系与外部关系上的表现有所区别,不动产登记(簿)具有对不特定第三人的物权公示效果,但对于不动产物权归属及内容存在争议的双方当事人,则并不能当然地得出结论。实践中,所谓的内部关系是发生在登记“名实不符”情形下的登记物权人与真实物权人之间。比如,登记的不动产所有权实际上属于多人共有,但仅登记在一人或部分人名下,导致不动产登记部分名实不符,实践中较多地发生在合伙共有财产、家庭共有财产、房地产合建财产登记在一人或数人名下;又如,因避税、规避债务等原因,实践中存在许多借名登记的现象,即不动产的真正所有权人借用他人的名义进行登记;此外,也有在不动产代理登记中,代理人侵害本人利益,将自己登记为所有权人的情形;等等。对于这些不动产登记物权人与真实物权人之间因内部关系发生的争议,真实物权人可以通过不动产确权诉讼或执行异议之诉等主张权利,人民法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的归属。而在对于除此之外的登记物权人与不特定第三人之间的关系上,不动产登记簿的效力主要表现在,对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人,只要该第三人满足善意取得的条件,则即使事后真实物权人证明不动产登记簿的记载与真实物权状况确实不一致,但该第三人仍可取得该不动产物权。也就是说,在外部关系上,即使不动产登记(簿)记载的物权状态被证明与真实物权状态不符,但真实物权人仍有可能因第三人构成善意取得而丧失不动产物权。
     
        第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
     
        【条文释义】
     
        《物权法》第十九条第二款规定,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。就制度目的而言,异议登记簿旨在保护真实权利人及真正权利状态;在法律效力层面,异议登记使登记上所记载权利在一定期间内失去正确性推定力,第三受让人无从主张登记信赖保护。质言之,异议登记失效的法律后果,不应任意扩张。
     
        第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
     
        【条文释义】
     
        《物权法》第二十条第一款规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。预告登记旨在赋予被登记债权以一定物权效力:对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力;现时登记权利人物权处分自由受到限制。借此,现时登记权利人所设之负担行为原则上不受规制,除非该负担行为一经生效即宣告相应物权设立;唯于法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为,方须受制于预告登记权利人之同意。有效维护预告登记权利人之权利,也离不开准确把握预告登记之顺位及破产保护效力。
     
        第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
     
        【条文释义】
     
        《物权法》第二十条第二款规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。何谓债权消灭,时点如何判断,原则上应依债法确定。债权消灭后,纵预告登记尚未注销,债务人处分行为之限制随即解除,预告登记权利人不得主张登记利益保护。
     
        第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。
     
        【条文释义】
     
        善意第三人保护机制仅系协调民事权利冲突方法之一,无法完美化解所有问题。基于交付所取得之特殊动产所有权,未经登记则欠缺对抗效力,非无物权效力。将转让人的债权人排除于善意第三人之外,意在贯彻物权优先效力。善意第三人应对标的物具有正当物权利益:所谓物权利益,系指该人与转让人具有物权关系;所谓善意,则为不知道也不应该知道已经发生的物权变动。至于转让方及其继承人,连环交易的前手或者后手当事人,均不得主张对抗利益自不待言。
     
        第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
     
        【条文释义】
     
        正确理解“导致物权设立、变更、转让或者消灭”的含义,准确把握相关法律文书的范围,事关物权变动模式的体系安定。本诸立法目的与法律文书之性质,重点问题为:形成裁判之目的在于变更既存物权关系,无疑具有导致物权变动的效力;确认裁判只是判断当事人是否享有所争议的物权,并不改变既存物权关系,当然不产生物权变动效力;调解书亦为法定法律文书,在类型上将其排除缺乏正当性。
     
        第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三卜七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。
     
        【条文释义】
     
        《物权法》第二十八条至第三十条规定是无须登记或者交付即可发生物权变动的特殊规定,是物权变动模式的重要组成部分。依该等情形享有物权的人,虽其次第处分物权行为依法受到宣示登记是否作成之限制,但物权保护制度仍应对其提供必要救济,以助维持物权圆满状态。
     
        第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
     
        【条文释义】
     
        依文义,转让的含义侧重于变动。而由权利变动是否等价有偿以观,有无偿、有偿之分;纵于有对价场合,亦因能否依一般等价物量化判断而有别。优先购买权之行使以存在同等条件为逻辑前提,若无法依财产观念评价同等条件,理应排除其他按份共有人优先购买权的行使空间。
     
        第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
     
        【条文释义】
     
        因存在共有份额转让之动因及紧迫程度等具体情况,转让价款支付方式、履行期限亦属评价同等条件的重要考量因素。按份共有人优先购买权之设置,意在简化共有关系,防止因外人介入而使共有人内部关系日趋复杂。基此并虑及按份共有人优先购买权与承租人优先购买权权源基础、法律性质等方面的差别,无须考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分。

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