- 以房屋买卖合同为民间借贷担保纠纷的裁判思路
- 来源:人民法院报 作者:睢晓鹏
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称民间借贷解释)第二十四条第一款规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”该条解决了实务中大量存在并且一段时间以来充满困惑的问题,即以签订买卖合同尤其是以签订房屋(商品房)买卖合同的方式为民间借贷担保,在出借人的民间借贷债权未获清偿时,主张要求履行房屋买卖合同应如何处理的问题。民间借贷解释施行以后,就该条文如何适用,实务认识尚未完全一致。有鉴于此,本文拟就此类案件的裁判思路略陈管见。
一、审查启动
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十六条规定:“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况,归纳争议焦点,并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。”该法第二百二十八条规定:“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。” 根据上述规定,法庭审查的范围限定在双方当事人争议的事实、证据和法律适用。因此,存在下列情形时,应审查当事人是否存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的事实:
其一,对方当事人提出明确的抗辩。此时双方当事人对房屋买卖合同的性质产生了争议,法院应予以审理查明。当然,主张房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方,对此负有举证义务。
其二,对方当事人虽未提出明确抗辩或者未到庭参加诉讼,但原告(主张履行房屋买卖合同一方)提交的证据可以证实双方之间的房屋买卖合同是民间借贷的担保。此时,法院审查的是原告提交的证据,亦即原告的诉讼主张是否成立。
其三,对方当事人虽未提出明确的抗辩或者未到庭参加诉讼,原告提交的证据也尚不足以完全证实双方之间的买卖合同系为民间借贷担保,但存在上述可能,而如果认定房屋买卖合同有效,则可能损害国家、集体或第三人利益,以及可能存在“手拉手”虚假诉讼的情形的。例如,双方当事人之间存在赌债等非法债务,而房屋买卖合同的认定足以使该非法债权获得清偿的。
实务中还有一些案件,虽然法官心存怀疑,但没有证据支撑,亦不存在可能损害国家、集体、第三人利益的情形,此时从审理技巧上而言,不妨参照上述司法解释的规定进行假设性释明,如果原告变更诉讼请求,当然可以按照民间借贷的法律关系进行审理;但其本质上仍是当事人提出了审查的要求(变更后的诉讼请求),因此,如果原告不变更诉讼请求,也不宜轻率驳回起诉。
二、认定标准
严格言之,此类案件中,除了少数案件存在直接证据(如通话录音等)外,确实存在举证困难的问题,但并非未无规律可循,从以签订买卖合同作为民间借贷担保的目的着手,可作为衡量的因素有:
首先,提出房屋买卖合同系为民间借贷担保的一方(通常是合同的出卖人)举证证明其存在需要借贷的情形。具体而言可能包括企业或个人资金周转困难的证据、向金融机构借款未被审批的证据材料以及资金的流向等,这是双方之间存在民间借贷关系的合理性基础。
其次,房屋买卖合同中存在可由出卖人控制的解除条件,如合同中存在出卖人可在一定时期内回购等约定,该条件的存在即在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。
最后,存在其他有悖于一般房屋买卖合同的情形。如价格明显低于市场价格、某些关键的条件(如交房时间、付款方式等)未作约定,或者约定的期限内并未履行,而双方均无要求对方履行的意思表示。这类情形个案各异,应在具体案件中斟酌。
当然,上述因素只是审理中可以衡量的要点,并非每个案件中均悉数存在。所要说明的是,当具备上述因素中的全部或部分构成一个比较严密的证据链条,从而达到高度盖然性的标准,足堪法官心证时,可以认定签订房屋买卖合同系为民间借贷担保的行为。
三、适用范围
民间借贷解释第二十四条系对以签订买卖合同为民间借贷担保如何规制的规定,其适用应具备三个条件,一是双方订立有买卖合同,二是双方之间存在借贷关系,三是买卖合同和民间借贷合同具有重合性和牵连性。基于上述,对下列两种情形,不应适用:
一种情形是,房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思,但现有证据不足以证实双方存在民间借贷关系,对方当事人亦未提出该项抗辩。此情形下,否定房屋买卖合同系双方当事人的真意,逻辑上而言不能据此直接认定双方之间即存在民间借贷关系,故而不能适用上述民间借贷解释的规定,而只能依据民法通则第五十五条之规定,认为双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思,从而驳回原告的诉讼请求。
另一种情形是,双方存在民间借贷关系,但在债务已届清偿期而未能清偿时,债务人以房产抵债。此情形下,以房抵债的行为发生在民间借贷履行期限届满之后,属于债务的清偿,不属于担保行为,因此不能适用上述民间借贷解释的规定。至于以房抵债行为的效力如何认定,系属另一个问题,超出本文讨论的范围,兹不赘。
(作者单位:浙江省杭州市中级人民法院)
- 相关内容
- ·协议填补合同漏洞时的恶意磋商责任认定——翁某诉毕某房屋买卖合同纠纷案
- ·民间借贷案件中仅有转账凭证情形下裁判思路辨析
- ·民间借贷中,借条中“今借到”是否等同“已收到”?
- ·名为股权投资实为民间借贷 本网律师使被告减少支付71%
- ·民间借贷利息计算应以借期内外还款区分上限利率
- ·民间借贷超限利息返还请求权的性质及处理思路
- ·对民间借贷服务费的审查与处理
- ·最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知
- ·审判实践中民间借贷纠纷责任主体界定问题探究
- ·实际借款人不能认定为民间借贷关系中的债务人
- ·民间借贷纠纷中如何判定“孤证”的证明力
- ·有欠条不必然成立民间借贷关系
- ·只有转账凭证能否判定为民间借贷
- ·民间借贷:区别“表象不明”与“实质不明”
- ·民间借贷利息:约定不规范≠约定不明确
- ·没有土地使用权证的房屋买卖合同是否有效
- ·关于民间借贷纠纷案件若干问题探析
- ·民间借贷法律关系中利息裁判标准辨析
- ·房屋买卖合同未成立是否需要双倍返还定金
- ·仅有金融机构转账凭证能否认定民间借贷关系
- ·民间借贷大额现金交付的举证责任及认定
- ·民间借贷案件应加强对证据的审查力度
- ·无权处分的房屋买卖合同效力及物权效力的认定
- ·民间借贷规定第23条第1款之商榷
- ·民间借贷纠纷中虚假陈述的认定及责任承担
- ·民间借贷乱象纷呈 四大抓手防止赖账
- ·民间借贷纠纷中出借人主张大额现金交付的认定
- ·围式模型构建:民间借贷案件事实认定规则新探
- ·四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见
- ·民间借贷纠纷地域管辖的演变及其追问
- ·对网络转账引起民间借贷纠纷案件的思考
- ·伪造他人签名的房屋买卖合同应认定无效还是未成立
- ·浅析当前民间借贷纠纷案件的特点及建议
- ·最高法院公报判例中9条民间借贷裁判规则
- ·最高法院:民间借贷纠纷29个常见疑难问题裁判指引
- ·房屋买卖合同效力疑难问题研究
- ·以房屋买卖合同为民间借贷担保纠纷的裁判思路
- ·民间借贷中关于利息的10个实用问答
- ·严格审查民间借贷关系准确识别恶意诉讼
- ·基于民间借贷的房屋买卖合同效力问题
- ·最高法院公布房屋买卖合同纠纷典型案例
- ·最高法院:民间借贷纠纷49个常见疑难问题裁判指引
- ·民间借贷纠纷案件的几个新问题及原因
- ·网络聊天记录在民间借贷案件中的证据效力
- ·民间借贷涉嫌犯罪法律实务
- ·民间借贷案件中没有约定利息或约定不明的处理
- ·深度解读《民间借贷司法解释》七大问题
- ·民间借贷多个保证人保证期间的确定
- ·名为房屋买卖实为民间借贷的司法认定
- ·民间借贷:证明的盖然性标准
- ·民间借贷 5 个典型案例
- ·民间借贷司法解释六大变化
- ·最高院公报:与担保纠纷有关的40个裁判规则汇编(2002-2015)
- ·民间借贷纠纷中,如何证明出借人已履行合同?
- ·知晓民间借贷规则 把控民间资金融通
- ·民间借贷本息计算的争议及解决
- ·关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知
- ·民间借贷:高利回报暗藏法律风险
- ·仅有借条的民间借贷案件,借条的证据效力如何把握?
- ·民间借贷新司法解释实施后“尚未审结”案件仍按“四倍利率”判决
- ·互联网时代民间借贷纠纷有点“叛逆”
- ·对民间借贷规定第16条和第17条的理解
- ·关于在民间借贷案中出借人能否成为代为履行人问题的探析
- ·从民间借贷新司解看审理思路新变化
- ·从既维护交易稳定又兼顾公平原则出发综合评判房屋买卖合同
- ·关于民间借贷利率24%和36%的法理基础和历史依据
- ·最高法院就审理民间借贷案件司法解释答记者问
- ·最高人民法院发布审理民间借贷案件司法解释
- ·关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定
- ·民间借贷中罪与非罪的判断与处理
- ·民间借贷若干实务问题的司法观点
- ·房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示
- ·民间借贷与非法吸收公众存款之合理界定
——兼议民间借贷案件的防化 - ·网络聊天记录在民间借贷案件中的证据效力认定
- ·民间借贷面面观
- ·谈谈民间借贷案件审理中举证责任的分配
- ·民间借贷纠纷中举证责任转换规则
- ·民间借贷中“转条”行为的性质认定
- ·民间借贷纠纷应审查是否存在真实给付
- ·民间借贷中罪与非罪的判断与处理
- ·应依民间借贷合同性质确定履行地
- ·建设工程领域民间借贷纠纷的责任认定
- ·民间借贷纠纷中保证责任的认定
- ·如何确定民间借贷合同的履行地
- · 民间借贷纠纷新动向唤立法规制 虚假诉讼增多
- · 过期限担保的民间借贷中保证责任应否免除
- ·以一则案例谈民间借贷案件审理的思路与对策
- · 从案例分析房屋买卖合同案件的管辖权问题
- ·本案是合伙炒股还是民间借贷纠纷
- ·审理民间借贷应贯彻书证效力大于证人证言原则
- ·民间借贷中约定的“滞纳金”应否支持
- ·集资房未办房产证是否影响房屋买卖合同效力
- ·民间借贷中的“欠款条”应如何认定
- ·民间借贷纠纷案件几个相关问题的认定
- ·民间借贷能否计算复利
- ·“侵犯继承权”不应认定房屋买卖合同无效
- ·民间借贷中的房产抵押如何认定
- ·划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
- ·民间借贷纠纷中基础法律关系的证明责任
- ·处理民间借贷纠纷应破除“身份主义”和“公章崇拜论”
- ·民间借贷中夫妻共同债务的认定
- ·民间借贷中能否同时主张利息和违约金
- ·农村房屋买卖合同的效力认定
- ·民间借贷案虚假诉讼的法律应对
- ·民间借贷约定利息过高法律不保护
- ·担保纠纷中关于抵押期间问题的法律适用
- ·浅析民间借贷案件中借条与欠条的区别
- ·民间借贷“预先扣息”行为的认定与处理
- ·房屋买卖合同之合同效力与物权效力区分
- ·民间借贷纠纷案件审理若干问题研究
- ·民间借贷案非法目的的审查
- ·该行为是否形成民间借贷
- ·农村房屋买卖合同的效力认定
- ·民间借贷纠纷裁判依据的规范化构建
- ·探析居民间房屋买卖合同纠纷
- ·民间借贷案件中利率约定条款的效力
- ·民间借贷纠纷审理中的几个疑难问题
- ·谈民间借贷中逾期还款利息应如何确定
- ·最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知
- ·借条在民间借贷中的效力认定
- ·民间借贷中利用法院裁判实现非法利益的规制
- ·民间借贷中有重大瑕疵的证据如何审查
- ·民间借贷规制的重点及立法建议
- ·从本案看民间借贷关系的认定
- ·民间借贷纠纷中借条、欠条与收条之间的辨析
- ·最高人民法院发出通知要求依法妥善审理民间借贷纠纷案件
- ·最高法院解读审理民间借贷案件通知答记者问
- ·狂飙的民间借贷如何软着陆
- ·民间借贷——急需法律缰绳的野马
- ·如何让民间借贷走上阳光路:宜“疏”不宜“堵”
- ·非正常民间借贷高位运行 民间借贷案缺席判决突出"金融化"隐现
- ·浅析当前民间借贷纠纷案件的特点及审理对策
- ·双方意思表示虚假房屋买卖合同无效
- ·民间借贷:自利与法律的冲突
- ·民间借贷纠纷案中盖然性判断的运用
- ·民间借贷中的“罪与罚”
- ·海事请求担保纠纷
- ·民间借贷纠纷
- ·房屋买卖合同纠纷
- ·民间借贷纠纷法律问题分析
- ·民间借贷案件中常见的法律问题
- ·民间借贷一体两面:情谊与规则
- ·民间借贷纠纷中“特殊欠条”的认定
- ·农村房屋买卖合同认定无效后的损失赔偿
- ·审理民间借贷案件应注意的几个问题
- ·浅析当前民间借贷案件的特点及对策
- ·房屋买卖合同未订立 定金需双倍返还吗?
- ·农村私有房屋买卖合同效力的认定
- ·包销人依约享有房屋买卖合同中的定价权
- ·关于劳务输出合同的担保纠纷人民法院应否受理问题的复函
- ·金融危机影响下的民间借贷及其法律思考
- ·高利贷的合法化生存——民间借贷纠纷调查
- ·农村房屋买卖合同效力辨析
- ·浅议民间借贷案件中利息争议的认定与处理标准
- ·民间借贷本金和逾期还款责任范围之确定
- ·民间借贷中约定的违约金应如何处理
- ·民间借贷中违约金条款的效力
- ·民间借贷利息约定的解释
- ·关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复
- ·央行松绑民间借贷:年息超21.24%将不叫非法
- ·民间借贷法律松绑引发四大疑问 专家:不是人人都能成放贷人
- ·民间借贷立法或将分流业务
- ·法官剖析民间借贷纠纷加剧缘由
- ·小额贷款公司登记管理办法出台 民间借贷机构浮出水面