裁判要点

行使合同解除权的一方当事人应对其行使解除权的正当性承担相应的举证责任。房屋租赁合同履行过程中，出租人以出售房屋并愿意主动支付违约金为由提前解除合同，在缺乏合同依据或法律依据的前提下，法院对其合同解除权的正当性不予认定。

基本案情

2013年2月，甲方张某、李某与乙方黄某签订《租赁合同》，约定将系争房屋出租给黄某使用，租赁期五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。租金为每月21,000元。合同第九条“违约处理”第1款约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，双方按约履行，黄某向张某、李某支付了押金21,000元，并支付租金至2015年5月28日。2014年10月27日，张某、李某提起诉讼，表示愿意按照合同约定退还押金、租金，并支付违约金，请求法院判令解除租赁合同，要求黄某迁出并返还系争房屋。

裁判结果

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某、李某主张依据合同约定解除《租赁合同》，但其所依据的合同条款载明“等对方同意后，方可办理退房手续”。鉴于黄某不同意解除合同，张某、李某并不因此享有解除权。张某、李某主张黄某不配合出售房屋，亦不符合合同法定解除的条件。故判决驳回张某、李某的诉讼请求。

张某、李某不服一审判决，提出上诉。二审法院认为，张某、李某与黄某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于《租赁合同》是否赋予合同双方在特殊情况下的解约权，张某、李某是否有权解除合同。根据合同第九条所使用的措辞可以得出，在特殊情况下，一方享有合同解除权，但要经过另一方的同意；如果另一方不同意，主张解除合同的一方构成违约，需承担相应的违约责任。张某、李某上诉后提供的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据等证据足以证明李某身患乳腺癌，家庭遭遇变故导致经济困难，符合《租赁合同》约定的特殊情况，并且该特殊情况属于双方签订合同时无法预见的情形，因此，张某、李某主张解除《租赁合同》，合法有据。由于合同解除的责任在于张某、李某，故应承担相应的违约责任。据此作出终审判决：撤销一审判决，判令解除租赁合同，张某、李某退还租金并支付违约金，黄某搬离系争房屋并支付相应的房租及使用费至实际返还房屋之日止。

黄某不服二审判决，申请再审。审查法院经审查认为，张某、李某所提供的证据并不能证明李某患乳腺癌导致家庭经济困难，其并不具备行使合同解除权的约定或法定事由。根据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人有权请求受让人继续履行原租赁合同。二审判决认定张某、李某因出现可以提前终止合同的特殊情况而有权解除租赁合同，缺乏事实和法律依据。黄某的再审申请理由成立，遂裁定指令再审本案。

再审法院经审理后认为，根据法律规定，出售房屋并不以解除租赁合同为条件。本案中，张某、李某要求解除涉案房屋租赁合同的请求缺乏依据。况且，张某、李某在黄某占有使用涉案房屋的情况下，已将房屋出售给他人，并未影响租赁合同的履行。张某、李某愿意支付违约金解除合同，实质是采取违约的方式解除合同，并不利于维护交易稳定和诚实守信的价值导向。再审法院据此撤销原二审判决，维持原一审判决。

评析

本案的争议焦点在于：1.出租人是否有权行使约定解除权？2.出租人是否有权行使法定解除权？3.出租人能否以主动支付违约金的方式取得合同解除权？

一、出租人是否有权行使约定解除权？

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”可见，《合同法》赋予双方当事人自行协商解除合同的权利，双方当事人可以约定解除合同。本案中，根据张某、李某与黄某签订的《租赁合同》第九条“违约处理”第1款的内容，若出现特殊情况导致一方需提前终止合同的，必须提前通知对方，并经过对方同意。可见，双方虽然在租赁合同中约定，若出现特殊情况可解除合同，但对导致合同解除的特殊情况未作明确约定。从条款的字里行间可看出，合同双方当事人约定根据特殊情况的具体情形进一步协商，若对方不同意，则一方不可解除合同。本案中，因出租人李某身患癌症，出租人以治疗费用高、还贷压力大导致家庭经济困难、需要出售系争房屋为由，主张合同出现“需提前终止的特殊情况”，故要求解除租赁合同。然而，因双方在合同中对特殊情形未作明确约定；出租人将相关情况告知承租人后，承租人仍未同意解除合同，因此，出租人要求单方面行使合同解除权，缺乏合同依据。

二、出租人是否有权行使法定解除权？

《合同法》第94条对合同的法定解除作了规定，即“当事人有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中承租人按照合同约定按时足额支付房租，并不存在不履行合同主要债务或迟延履行债务等情形，因此，出租人是否有权对租赁合同行使法定解除权，关键在于判断出租人是否具备《合同法》第94条所规定的法定解除权的情形。出租人在诉讼中主张因身患癌症导致家庭经济困难而不得不出售房屋，后因承租人不配合中介带客户看房才提前解除租赁合同。出租人的上述主张是否符合《合同法》第94条规定的法定解除权的情形，可从以下三方面加以判断：

1.出租人身患癌症是否系不可抗力？

何为“不可抗力”？《合同法》第117条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，结合出租人在二审阶段提交的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据等证据可看出，虽然出租人身患癌症是在租赁合同签订后发生的客观情况，也是在签订合同时无法预见的，但本质上并非我国民事法律意义上所规定的“不可抗力”。

2.租赁合同继续履行是否导致合同目的不能实现？

出租人在原审中称，因患癌症导致家庭经济困难而不得不出售房屋，因此租赁合同无法继续履行。然而，从出租人所提交的证据来看，历次就诊所产生的医疗费中自费部分显示金额为5,592.82元，且出租人未能提供证据证明其因患病导致经济收入减少，因此，出租人关于其因患病导致家庭经济困难的主张，显然缺乏事实依据。出租人又称其之所以出售房屋系因承租人不愿意配合中介带客户看房，然而双方当事人在租赁合同中对此并未作出约定。在承租人按时足额支付房租的前提下，出租人以承租人不配合中介带客户看房为由单方面要求解除合同，亦缺乏合同依据。因此，本案并不存在合同目的不能实现的情况，租赁合同应该继续履行。

3.出租人出售系争房屋是否必然导致租赁合同解除？

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见，出租人出售房屋并不以解除租赁合同为前提，即“买卖不破租赁”。根据本案再审审查阶段查明的事实，在承租人实际占有、使用系争房屋的情况下，出租人已经将房屋出售给案外人，实际上并未影响租赁合同的履行。因此，出租人以出售房屋为由要求单方面解除租赁合同，显然违背《合同法》中“买卖不破租赁”的相关规定，缺乏法律依据。

综合考量以上三方面因素，本案中，出租人无法证明其因患病导致家庭经济困难，其以承租人不配合看房为由要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据。因此，再审审查后认为出租人要求单方面行使租赁合同解除权的主张不能成立，并无不当。

三、出租人能否以主动支付违约金的方式取得合同解除权？

本案中，出租人与承租人在租赁合同中约定“双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元整”。出租人称该合同条款应理解为“任何一方在征得对方同意的情况下可以退房，且不承担违约责任；如果无故违约，则应当承担违约金。”因此，即便承租人不同意解除租赁合同，但只要其支付违约金，即可无故违约。然而根据《合同法》第107条的规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应承担的法律责任，是违约方对其违约行为承担的法律后果。因此，支付违约金并非是一方取得合同解除权的正当理由，而是行使合同解除权所应承担的法律后果之一。合同一方能否解除合同，取决于双方的约定及法律规定。一旦一方发生违约行为，则应承担相应的违约责任，除非相对方明确表示放弃追究其违约责任。本案中，出租人既不享有合同约定的解除权，又不享有法定解除权，其主张以主动支付违约金的方式取得单方面解除合同的权利，显然缺乏合法性和正当性。再审法院最终改判原二审法院作出的判决结果，认定本案中出租人无权擅自解除租赁合同，租赁合同合法有效，应该继续履行，并无不当。